Renegociação, Revisão ou Distrato Imobiliário

RESCISAO ou REVISAO DE CONTRATO EM EPOCA DE CALAMIDADE PUBLICA

 Todos os contratos seja qual for a sua origem ou objeto são regulados pelos:

PRINCÍPIOS DA BOA FÉ -
EQUILÍBRIO CONTRATUAL - Rebus Sic Stanibus e
OBRIGAÇÕES DAS PARTES -  Pacto Sun Servanda.

Nos  Contratos Imobiliarios deve ser observado exatamente tais princípios para a sua execução.

No artigo 317 da Lei 10.406/2002, diz que;

"Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação."

O artigo em questão fala sobre a teoria da imprevisibilidade onde venha acontecer fatos inesperados exatamente no tempo em que o contrato esta sendo cumprido, para isso, podemos citar como exemplo;

a) Calamidade Publica que estamos vivenciando, em consequência desta situação temos;

b) Diminuição da renda,

c) Prestação de servicos não cumprida conforme determina o contrato, seja em razão do prazo da sua entrega ou mesmo o modo da sua entrega, dentre inúmeros fatores.

-  A Falta do Equilibrio Contratual entre as partes, poderá ser alegado em uma futura NEGOCIACAO, SUSPENSAO OU RESCISAO CONTRATUAL.

O desequilíbrio contratual deverá ser provado, caso contrario, qualquer um poderia reivindicar o principio, violando o principio da boa-fe contratual. Exemplo; Perda da Renda no caso da Pandemia.

- Os contratos de Aquisicao de Imovel Adquirido na Planta, para sua discussão poderá ser utilizado o mesmo artigo aqui citado bem como os artigos do Codigo de Defesa do Consumidor, eis que trata-se de uma relação de consumo onde há previsão do Distrato Imobiliario, entretanto, analisado em conjunto com a Lei n. 13.786/2018 – Lei dos Distratos.

- O Contrato imobiliário de imóvel usado adquirido diretamente pelo proprietário ou imobiliária, poderá ser revisto ou rescindido com base nos artigos do Codigo Civi;Artigos 478, 479 e 480 da Lei nº 10.406 de 10 de Janeiro de 2002

1- Se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a Rescisão / Distrato do contrato.  A Rescisão / Distrato poderá ser evitada, oferecendo-se o reu a modificar equitativamente as condições do contrato.

2-  Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executa-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva.

Estamos aguardando a aprovacao da PL 1179/2020, a qual trata em um dos seus assuntos sobre contratos privados.

Para uma analise melhor detalhada, a fim de verificar as possibilidades legais, se faz necessário o estudo da questão por um advogado da área.

Nos da Guimaraes Santucci Advogados estamos a disposicao para maiores esclarecimentos.