Usucapião

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A Usucapião é um instrumento legal na regularização de imóveis sem escritura pública. Muitos têm a ideia que a usucapião serve somente para imóveis invadidos, isso não é verdade. Antigamente e até nos dias atuais, inúmeros imóveis adquiridos por contratos particulares de venda e compra encontram-se sem registro.

Há casos que o imóvel encontra-se em nome de pessoa falecida, sem ter sido inventariado, ou seja, há uma infinidade de situações que poderão ser resolvidas através da usucapião.

Com o advento da Lei 13105/15, que trouxe a usucapião extrajudicial ou via cartório, esse procedimento é mais rápido na regularização do bem, o mesmo deverá ser requerido por advogado, o pedido será direcionado à um dos cartórios de notas e após no cartório de registro de imóveis da jurisdição do imóvel a ser usucapido. A usucapião extrajudicial irá individualizar o imóvel, com suas características, dimensões e confrontantes, o que resultará na escritura pública definitiva em nome do seu requerente.

Por outro lado, quando a situação for mais complexa, a mesma deverá ser analisada por um advogado especialista na usucapião, onde deverá ser promovida uma ação judicial de usucapião, o juiz de direito irá decidir sobre a questão.

O Advogado deve se ater no pedido da usucapião, uma vez que há modalidades diferentes e com características específicas, portanto, é de suma importância saber distinguir a modalidade da usucapião a ser requerida, com o intuito de êxito na regularização do imóvel e solução da questão.

Modalidades da Usucapião;

Usucapião Ordinária - Posse com âmbito de dono mais posse continua e justo título (contrato de venda e compra), o possuidor deverá ter a posse do imóvel, mansa, pacifica e continua de pelo menos 10 anos, o prazo será reduzido para 5 anos, no caso do bem ser utilizado para moradia do possuidor ou se ele realizou benfeitorias no imóvel.

Usucapião Extraordinária - Neste caso, não há justo título (contrato de venda e compra), e não há presunção de boa-fé. Desde que, tenha a posse do imóvel por de 15 anos ininterruptos, poderá o possuidor usucapir, o prazo será reduzido para 10 anos, no caso do possuidor utilizar do bem para sua moradia ou se realizou benfeitorias.

Usucapião Especial Urbano - O interessado não poderá ser proprietário de um outro imóvel urbano ou rural, sua posse deve ser ininterrupta e continua, destinando o imóvel para sua moradia e de sua família. Além disso, o imóvel não poderá ultrapassar a área de 250 metros quadrados.

Usucapião Especial Rural - Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por 5 anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a 50 hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade. art.1.239 do Código Civil Brasileiro.

Usucapião Especial Coletiva - Extensa área de terra onde há várias pessoas, e as mesmas vivem em condomínio, ou seja, não há demarcação para cada um, as pessoas devem estar de boa-fé e estarem na posse da terra no mínimo de 5 anos.

Usucapião Familiar - Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

Usucapião Extrajudicial - O novo Código de Processo Civil (Lei 13.105/15), no seu artigo 1071, vem trazendo uma novidade - usucapião extrajudicial para bens imóveis, ou seja, a partir de março de 2016, o imóvel que estiver irregular poderá ser regularizado através da usucapião, por intermédio de advogado..

Decisões do Escritório:
Ação de Usucapião – C.M.J
TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 3ª REGIÃO PUBLICAÇÕES JUDICIAIS I ? TRF SUBSECRETARIA DA 2ª TURMA
00006 APELAÇÃO CÍVEL Nº 0017959-41.2013.4.03.6100/SP 2013.61.00.017959-7/SP RELATOR : Desembargador Federal COTRIM GUIMARÃES APELANTE : C. M. J. ADVOGADO : SP188112 LUANA GUIMARÃES SANTUCCI e outro(a) APELADO(A) : Caixa Economica Federal - CEF ADVOGADO : SP277746B FERNANDA MAGNUS SALVAGNI e outro(a) PARTE RÉ : Estado de Sao Paulo PROCURADOR : SP277746B FERNANDA MAGNUS SALVAGNI e outro(a) PARTE RÉ : Municipio de Sao Paulo SP PROCURADOR : SP063916 MARCIA DUSCHITZ SEGATO e outro(a) PARTE RÉ : CELSO RICARDO DA SILVA e outros(as) : ETELVINA PEDRO CASTANHEIRA : EUGENIO CARLOS PEDRO CASTANHEIRO PARTE RÉ : Uniao Federal PROCURADOR : SP000019 LUIZ CARLOS DE FREITAS PARTE RÉ : WAGNER MARTINS VIEIRA : CLAUDIA CRISTINA SILVA VIEIRA No. ORIG. : 00179594120134036100 7 Vr SAO PAULO/SP EMENTA USUCAPIÃO ESPECIAL URBANO. IMÓVEL FINANCIADO PELA CEF. POSSIBILIDADE. PROVA DE QUE A CEF ABANDONOU O BEM. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PROVIDO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO 1. O ponto decisivo para a sentença de improcedência foi o não reconhecimento do animus domini da autora em relação ao imóvel do qual tinha posse por mais de 05 (cinco) anos, localizado no 10º andar do Edifício Rio Negro (prédio 04), integrante do Condomínio Portal do Tatuapé, situado à rua Ulisses Cruz, nº 579, no 27º subdistrito Tatuapé, com área de 110 metros quadrados. 2. Como deduz a sentença, por ter sido anteriormente financiado o referido imóvel, deixaria de existir o animus para os fins da presente demanda. 3 O fato é que o período aquisitivo quinquenal restou incontestável, dentro dos dizeres dos arts. 183 da CF e 1.240 do Código Civil, assim como os demais requisitos legais, como ausência de oposição e uso como moradia familiar. 4. O animus domini é um proceder de natureza abstrata daquele possuidor que age como se proprietário fosse em relação ao bem. 5. Esse agir se manifesta por incontáveis atos e a somatória destes atos praticados pode revelar uma nítida intenção de cuidado, de zelo, independente de manifestar-se publicamente sobre a intenção de ser dono. 6. Do lado inverso, aquele que não cuida e não zela não demonstra o interesse pela coisa, afastando qualquer vestígio da função social que se exige em relação à posse ou à propriedade perante nosso ordenamento civil-constitucional. 7. No caso em tela, há prova de que a CEF abandonou o bem, não oferecendo qualquer oposição em relação à autora da demanda durante o lapso de pelo menos cinco anos consecutivos, após a arrematação do imóvel. 8. Qualquer outra argumentação tem caráter irrelevante, pois o abandono de um bem imóvel seja por 05, 10 ou 20 anos é sempre tido como abandono. 9. De fato, toda vez que o proprietário não exercer a função social sobre o bem, fugindo à sua obrigação constitucional, e um terceiro vier a fazê-lo em seu lugar, há de se reconhecer esta posse para os fins da prescrição aquisitiva, desde que preenchidos os demais requisitos legais, como se deu no caso em exame. 10. Por outro vértice, como se observa dos autos, durante todos esses anos a autora vinha pagando os impostos e taxas incidentes sobre o imóvel, fixando moradia no mesmo. 11. Desta forma, presentes todos os requisitos previstos no art. 1.240 do Código Civil, é o caso de se reformar a sentença antes proferida. 12. Inverto a sucumbência, cabendo a ré o pagamento da verba honorária, em favor da parte autora, no percentual de 10% do valor da causa. 13. Tendo em vista o julgamento do mérito do presente recurso, resta prejudicado o agravo interno interposto pela CEF. 14. Recurso de apelação provido. Pedido julgado procedente. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, decide a Egrégia Segunda Turma do Tribunal Regional Federal da 3ª Região, por unanimidade, dar provimento ao recurso de apelação, restando prejudicado o agravo interno interposto pela CEF, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.
São Paulo, 05 de setembro de 2018. COTRIM GUIMARÃES Desembargador Federal

Ação de Usucapião – C.A.M:
“Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido para DECLARAR o domínio de C. A. M. e M. A. Z. M., em frações idênticas, sobre o imóvel localizado na Rua Barurua nº 10-A, com abertura de matrícula, nos moldes do memorial descritivo de fl. 243, com fundamento no art. 225 e art. 226, ambos da Lei nº 6.015/1973.
Transitada em julgado, arquivem-se.
P.R.I.
São Paulo, 5 de maio de 2016.”

 

Vídeo Explicativo sobre a Usucapião.

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